Le Diagnostic de performance énergétique (DPE), est un document qui donne des renseignements au futur acquéreur ou locataire, sur les performances énergétiques d’un logement. Il permet d’attribuer une note, ou plus précisément une classe énergétique (A à G), suivant le résultat du diagnostic. Le nouveau DPE, en vigueur depuis le 1er juillet 2021, est dorénavant opposable.
Qu’est-ce que l’opposabilité du DPE au juste ?
Bien qu’obligatoire, le DPE est un diagnostic qui avait avant tout une valeur informative. La loi ÉLAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, change la donne, et lui accorde désormais une valeur juridique, par la modification des articles L. 271-4 et L. 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation.
En effet, depuis le 1er juillet 2021, les informations contenues dans le DPE sont opposables au propriétaire vendeur ou bailleur. De ce fait, une erreur ou une inexactitude sur le diagnostic, engage directement la responsabilité contractuelle du donneur d’ordre. Cela concerne le propriétaire vendeur ou bailleur, et les professionnels de l’immobilier (notaire ou agent immobilier).
Concrètement, l’acquéreur ou le locataire d’un bien immobilier, peut intenter une action en justice, s’il constate une irrégularité dans le DPE. Il y a néanmoins une condition préalable. Il faut que l’anomalie en question, lui soit préjudiciable. Il devient alors possible de demander une réparation financière, ou de réclamer une participation financière au coût des travaux pour supprimer le préjudice. Pour prendre un exemple, on peut considérer qu’il y a un préjudice quand un logement est classé C, alors qu’en réalité, il s’agit d’un logement énergivore qui devrait être classé E.
Les sanctions pour le vendeur ou le bailleur
En cas de non-transmission du DPE à l’acquéreur ou au locataire
Le DPE fait partie des diagnostics obligatoires, que doit contenir un Dossier de diagnostic technique (DDT), en cas de vente ou de mise en location d’un bien immobilier. Le propriétaire du bien qui fait l’objet de la transaction immobilière, a la responsabilité de le transmettre au futur acquéreur ou locataire. En cas de manquement, le propriétaire engage sa responsabilité. L’acquéreur ou le locataire, peut saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts.
En cas d’annonce mensongère
Le propriétaire engage également sa responsabilité, s’il transmet une information erronée, concernant la classe énergétique de son logement. Cette information doit effectivement, figurer dans l’annonce immobilière qui fait la publicité du bien.
En cas d’annonce mensongère, l’acquéreur ou le locataire, peut, de la même manière, saisir le tribunal pour demander :
- des dommages et intérêts;
- voire obtenir l’annulation de la vente ou du bail.
En cas de recours à un diagnostiqueur non-certifié
Un propriétaire qui a recours à un diagnostiqueur non-certifié, risque une amende de 1 500 €. Cette amende s’élève à 3 000 €, en cas de récidive.
Les sanctions pour le diagnostiqueur
En cas de DPE erroné
Le diagnostiqueur engage sa responsabilité, s’il établit un diagnostic erroné. Toutefois, cela ne vaut pas, si le propriétaire du bien a volontairement transmis de fausses informations concernant son logement ou ses équipements.
En cas de DPE erroné, les mêmes sanctions sont applicables. L’acquéreur ou le locataire, peut saisir le tribunal et demander :
- des dommages et intérêts;
- voire l’annulation de la vente ou du bail.
En cas d’absence de certification
Un diagnostiqueur qui exerce son activité sans avoir de certification, encourt une amende de 1 500 €, qui peut d’élever à 3 000 € en cas de récidive.
En cas de non-transmission du DPE à l’ADEME
Le diagnostiqueur a l’obligation de transmettre les résultats des DPE qu’il a réalisés, à l’Agence de la transition écologique (ADEME). Cet organisme recense tous les diagnostics de performance énergétique établis en France, à des fins d’étude. En cas de manquement, le diagnostiqueur est passible d’une amende de 1 500 €.
Les sanctions pour les professionnels de l’immobilier
Le notaire
Le notaire engage sa responsabilité, à partir du moment où il valide une vente en l’absence du DPE. Il en va de même, s’il a connaissance d’une information mensongère, susceptible d’induire le futur acquéreur en erreur.
Dans ce cas, l’acquéreur peut saisir le tribunal, afin d’obtenir :
- des dommages et intérêts;
- voire l’annulation de l’acte de vente.
Le notaire a également l’obligation de fournir l’information sur le classement de performance énergétique du bien immobilier. En fait, cette information doit figurer dans les annonces de vente ou de location immobilière, à destination de la presse écrite, des vitrines des agences immobilières ou des annonces sur Internet. Un notaire qui manquerait à cette obligation, encourt une amende pouvant s’élever à 15 000 €.
L’agent immobilier
L’agent immobilier a, de même, l’obligation de présenter l’information sur le classement de la performance énergétique du bien immobilier, dans les annonces immobilières qu’il diffuse. Cette obligation s’applique aussi bien dans la presse écrite, dans les annonces affichées en vitrines des agences immobilières, que sur Internet. En cas de manquement, l’agent immobilier risque une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €.
Pour conclure, la responsabilité d’un diagnostiqueur, a toujours été engagée en cas d’erreur dans l’établissement du DPE. Mais dorénavant, le caractère opposable du DPE, étend la responsabilité des parties prenantes, et accroît les risques de sanction. L’objectif est de responsabiliser les différents intervenants.
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