La réforme du DPE (1er juillet 2021), implique de nombreux changements concrets. Elle se traduit par une incidence réelle sur la valeur immobilière des biens.
Quel est l’impact du nouveau DPE sur la valeur d’un bien immobilier ?
- Quel est l’impact du nouveau DPE sur la valeur d’un bien immobilier ?
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE), permet d’attribuer une classe énergétique à un bien immobilier (A à G). Il constitue un axe central des politiques publiques de rénovation énergétique. De ce fait, il a subi une refonte en profondeur, prévue depuis la loi ÉLAN de 2018. La réforme du DPE est entrée en application le 1er juillet 2021. Elle sanctionne plus durement les mauvais élèves du classement énergétique. En fait, les logements qui ont obtenu une mauvaise note à ce diagnostic, sont réellement pénalisés. Les changements induits par le nouveau DPE, se répercutent sur la valeur immobilière des biens, qu’ils soient mis en vente ou en location.
L’impact de la réforme du DPE sur les logements énergivores
La méthode de calcul du nouveau DPE a été revue, corrigée et unifiée. Il n’est désormais plus possible de réaliser un DPE sur facture. Cette méthode, trop dépendante du comportement des occupants (ex. surconsommation de chauffage pour cause de frilosité), a été abandonnée du fait de son manque de fiabilité. La réforme du DPE impose une meilleure prise en compte du bâti, et l’utilisation d’un logiciel réglementaire. Concrètement, qu’est-ce qui change ?
Déclassements et reclassements
La nouvelle méthode de calcul du DPE vient bouleverser les classements établis. En effet, certains logements se voient reclasser, tandis que d’autres sont déclassés. Cela s’explique par l’instauration d’un double seuil, qui tient compte à la fois de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre (GES), pour attribuer au logement diagnostiqué une classe énergétique. On estime que 40 % des logements, sont susceptibles de subir une dégradation ou une amélioration de leur note. Selon une évaluation du gouvernement :
- 800 000 logements devraient basculer dans la catégorie des passoires énergétiques ;
- 600 000 logements devraient quitter leur état de passoire énergétique.
Ce qui est en cause, dans ce renversement de situation, c’est précisément le mode de chauffage. En toute logique, les logements chauffés au fioul ou au gaz, émettent plus de carbone. De ce fait, ils sont déclassés sur le baromètre du DPE, passant F ou G. À l’inverse, les biens chauffés à l’électricité ou au bois, remontent dans le classement. Il faut savoir que la loi accorde un répit aux DPE réalisés avant l’entrée en vigueur de la réforme. Ils restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Des sanctions applicables à la location des passoires thermiques
L’État entend durcir le ton face aux logements énergivores. La loi prévoit des sanctions pour lutter contre les mauvais élèves du DPE. L’expression « passoire énergétique », en dit long sur la réputation de ces logements. On trouve aussi l’expression « passoire thermique ». Les propriétaires de tels biens (classés F ou G), auront l’interdiction d’augmenter les loyers. Cette mesure est déjà effective depuis le 1er janvier 2021, dans les zones où le marché immobilier est tendu. En outre, les passoires thermiques seront purement et simplement interdites à la location, en vertu de la loi Climat. L’interdiction sera applicable progressivement :
- en 2025, pour les logements classés G ;
- en 2028, pour les logements classés F ;
- en 2040, pour les logements classés E (initialement prévue pour 2034, puis repoussée à 2040).
La nécessité de réaliser des travaux
Dans ce contexte, beaucoup de propriétaires se verront contraints de réaliser des travaux d’amélioration énergétique. L’enjeu est de rester dans le marché de la location. Cela entraîne naturellement, des coûts supplémentaires.
Une mauvaise note au DPE, a une incidence négative sur le prix du loyer. Et dans le cadre d’une vente, elle crée une pression sur la négociation, en prévision des travaux d’amélioration énergétique. Les passoires thermiques nécessitent d’importants travaux d’isolation, afin d’empêcher les déperditions de chauffage. Il faut en particulier traiter :
- La toiture ;
- Les portes ;
- Les fenêtres (double ou triple vitrage).
La législation impose donc des obligations supplémentaires qui ont un coût. Bien évidemment, ce coût ne peut que se répercuter sur la valeur immobilière d’un bien.
La valorisation des logements économes
A contrario, les logements bien classés sont économes. Leur valeur immobilière est affectée positivement. On parle de « valeur verte » des logements. De fait, les logements classés F et G, subissent une décote. Ils se vendent, à critères équivalents, entre 2 et 18 % moins cher, que les biens classés D, selon une étude des Notaires de France.
Attention toutefois, il faut aussi tenir compte de 3 critères particuliers, pour comprendre la note énergétique :
- La typologie du bien (maison ou appartement) ;
- L’année de construction ;
- La zone géographique.
En effet, les maisons, a fortiori particulière, sont naturellement plus exposées aux caprices de la météo, que les appartements. L’année de construction influence aussi négativement la note énergétique, car plus un bien est ancien, et plus il y a de risque qu’il soit mal isolé. Enfin, les biens situés dans les zones géographiques favorisées par le soleil, nécessitent des besoins en chauffage moindres. Tous ces critères impactent différemment la note énergétique d’un bien immobilier. Mais en définitive, ce que l’on retient, c’est la classe énergétique attribuée au logement. Et vous l’aurez compris, il est primordial d’avoir un logement bien classé, pour votre confort personnel et votre portefeuille. Cela permet effectivement de faire des économies d’énergie, en plus de bénéficier d’une cote favorable, dans le cadre d’une transaction immobilière (vente ou location).
L’augmentation constante du prix des énergies
Les acquéreurs et les locataires, sont aujourd’hui plus soucieux de la performance énergétique des logements qu’ils souhaitent habiter. D’ailleurs, l’obligation de faire figurer l’étiquette énergétique, dans les annonces immobilières, va dans ce sens. Elle a la vertu de faciliter la comparaison des biens immobiliers, à critères équivalents, en fonction de la consommation énergétique. De ce fait, elle permet au futur acquéreur ou locataire, d’appréhender un budget prévisionnel pour anticiper les dépenses de chauffage.
La réforme du DPE arrive bien à propos, en pointant du doigt les logements énergivores et en réprouvant les passoires thermiques. Ces dernières ont une incidence fortement négative, sur le coût du chauffage.
Les crises économiques successives et l’augmentation constante du prix des énergies, appellent à une prise de conscience de la consommation énergétique, et à un changement de comportement. L’actuelle guerre en Ukraine (2022), accuse une flambée du prix du gaz, qui risque de durer. Le gaz a d’ailleurs franchi un record historique. Ainsi, les acquéreurs et les locataires sont plus regardants, à juste titre, sur les critères de performance énergétique de leurs projets immobiliers. Plus qu’auparavant, ils prennent la mesure du coût d’usage des logements énergivores. Ils sont devenus plus exigeants, à bon droit.
En conséquence, les logements énergivores subissent une décote progressive, en cohérence avec l’évolution de la loi. Et donc le DPE, à plus forte raison depuis la réforme, a une incidence réelle sur la valeur immobilière d’un bien. On ne peut plus négliger la plus-value potentielle d’un logement performant, tant sur le marché de la vente immobilière, que sur celui de la location. Les propriétaires de passoires thermiques, doivent réfléchir sérieusement à l’opportunité de réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Des aides de l’État (MaPrimeRenov’, crédit d’impôt développement durable, éco-PTZ, etc.), sont justement prévues pour accompagner la réforme du DPE.
En somme, la réforme du DPE est en train de redistribuer les cartes de l’état actuel du marché de l’immobilier. Elle induit un reclassement et un déclassement des logements, qui a des répercussions sur la valeur immobilière de ces derniers.
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