Il est nécessaire de réaliser des diagnostics immobiliers en cas de vente ou de location. Leur nombre précis dépend de différents critères. Ils forment le Dossier de diagnostic technique ou DDT. Mais quel est l’intérêt des diagnostics immobiliers au juste ? C’est ce que nous allons détailler dans cet article.
L’intérêt des diagnostics immobiliers
Que vous souhaitiez mettre en vente ou en location votre bien immobilier, la loi vous oblige à réaliser des diagnostics immobiliers. L’utilité des diagnostics immobiliers peut vous sembler incertaine. Néanmoins, il s’agit de connaître l’état réel d’un bien immobilier, et surtout de répondre à des enjeux de sécurité et de santé.
L’obligation varie donc en fonction des caractéristiques du bien dont il est question. En effet, voici une liste des différents diagnostics obligatoires :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toutes les transactions immobilières ;
- Le diagnostic Carrez est obligatoire pour les biens en copropriété ;
- Les diagnostics gaz et électricité sont obligatoires pour les biens disposant d’installations intérieures de plus de 15 ans ;
- Le diagnostic plomb est obligatoire pour les biens construits avant 1949 ;
- Le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens construits avant 1997 ;
- Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones déclarées infestées par un décret préfectoral ;
- Le diagnostic ERP (État des risques et pollutions) est obligatoire dans les zones déterminées par un décret préfectoral.
La durée de validité diffère en fonction du type de diagnostic et du résultat. Certains peuvent avoir une validité permanente (ex. métrage Carrez), tandis que d’autres ont une validité très courte (ex. termites). De ce fait, vous n’êtes pas obligé de réaliser tous les diagnostics immobiliers en même temps.
À chaque diagnostic immobilier, son utilité
Le diagnostic de performance énergétique ou DPE, renseigne sur la consommation énergétique d’un logement. Il permet à un propriétaire de prendre conscience de la nécessité de réaliser des travaux d’amélioration énergétique, pour réduire les dépenses. En ce qui concerne le futur occupant du bien (acquéreur ou locataire), le DPE lui permet de prévoir son budget énergétique.
L’intérêt des diagnostics de mesurage loi Carrez ou Boutin (selon les cas) est essentiel. Ces diagnostics permettent en effet de connaître la surface d’un bien immobilier. C’est généralement la première question qui traverse l’esprit des acheteurs ou locataires potentiels. De plus, cette information détermine le prix du bien.
Connaître l’état des installations intérieures électrique et/ou de gaz vieillissante(s), relève de la sécurité des résidents d’un logement. Il s’agit de détecter les problèmes (anomalies électriques, anomalies gaz) pour corriger les problèmes graves. Ainsi, il est possible d’écarter les risques d’intoxication, d’explosion ou d’incendie.
En ce qui concerne le plomb, le problème apparaît avec les peintures écaillées. Le danger provient de son inhalation, voire même de son ingestion (vapeurs ou poussières fines), du fait de sa toxicité. Les enfants, en particulier, sont vulnérables. Ils peuvent développer le saturnisme, à la suite d’une imprégnation excessive.
Les problèmes de santé associés à l’amiante, sont dans l’esprit de tout le monde. Aussi, il est essentiel de connaître les parties du logement qui peuvent en contenir. Cela permet d’agir en conséquence, en réalisant des travaux de confinement ou de désamiantage.
Sans oublier les diagnostics déterminés par arrêté préfectoral
Le cas des termites n’est pas à prendre à la légère. Ces parasites attaquent le bois des constructions et peuvent provoquer des dégâts considérables (effondrement des planchers, des poutres ou des charpentes, incendie par court-circuit, etc.). En outre, ils sont difficiles à détecter pour un non-spécialiste. Le diagnostic termites permet ainsi à un propriétaire d’agir rapidement, en cas d’infestation, et à un futur acquéreur de réfléchir sérieusement avant de s’engager.
Enfin, l’ERP permet d’évaluer les risques naturels, miniers ou technologiques. Ce document, qui doit être remis à l’acheteur ou au locataire, est complété par l’article 236 de la loi n° 2021-1104, dont l’entrée en vigueur est prévue pour janvier 2023.
Offrir une garantie pour les deux parties
Le DDT justifie de l’état réel d’un logement. Il donne au futur acquéreur ou locataire, des informations clés. Ce dernier peut prendre connaissance avec exactitude des défauts du bien, comme :
- L’ancienneté et l’état des installations électrique et/ou de gaz ;
- L’exposition au plomb ;
- La présence d’amiante ;
- La présence de termites ;
- Etc.
L’utilité des diagnostics immobiliers est bien réelle donc. Ils mettent en évidence de façon objective, l’état général du logement. Cela écarte les vices cachés ou les mauvaises surprises. D’ailleurs, les diagnostics constituent une garantie pour l’acquéreur ou le locataire, qui s’engage en connaissance de cause.
Et du point de vue du vendeur ou du bailleur, ils permettent de valoriser un bien (superficie, consommation énergétique, conformité aux normes de sécurité en vigueur, etc.). Ce dernier pourra se rendre compte de la nécessité de réaliser des travaux, afin de corriger les anomalies ou améliorer la performance du logement, et ainsi justifier le prix demandé pour le bien (vente ou loyer).
Mais surtout, le DDT rend compte de l’état du logement en amont de la transaction. De ce fait, il constitue une preuve en cas de litige entre les parties (propriétaire/acquéreur ou bailleur/locataire). En raison de cet enjeu, il faut avoir conscience de l’importance de bien choisir son diagnostiqueur immobilier.
L’importance de bien choisir son diagnostiqueur
Le rôle du diagnostiqueur, est d’évaluer la conformité des lieux au regard des obligations légales. Pour cette raison, il doit disposer de certifications valides.
En général, les professionnels appliquent une dégressivité des tarifs, en fonction du nombre de diagnostics immobiliers à effectuer. Ne vous laissez pas abuser par la guerre des tarifs. Avec un montant trop bas, vous ne pouvez pas espérer qu’un diagnostiqueur passe plus d’une heure sur votre logement. Cette durée est clairement insuffisante pour exécuter sérieusement plusieurs diagnostics.
Du côté de l’acquéreur, il y a un risque que le diagnostiqueur passe à côté d’une anomalie. Et du côté du vendeur, il se peut que le diagnostiqueur constate une anomalie qu’il ne peut pas justifier. C’est le cas s’il jette un regard rapide, là où il aurait fallu faire des essais et des mesures précises. Entre-temps, l’acquéreur peut s’inquiéter et revenir sur sa décision d’acheter, ou demander une diminution du prix.
Nos articles Comment bien choisir son diagnostiqueur immobilier ? et Comment contrôler la fiabilité de votre diagnostiqueur ? peuvent vous aider à y voir plus clair.
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