Quels recours, en cas d’erreur de mesure loi Carrez ?

Savez-vous que vous pouvez pâtir d’une erreur de mesure loi Carrez ? On a tendance à accorder facilement notre confiance aux documents du DDT, mais le diagnostic Carrez est particulier. Il n’est pas encadré par une certification, et une erreur de mesure peut vous coûter cher.

Quels recours, en cas d’erreur de mesure loi Carrez ?

Lors de l’acquisition d’un bien, vous n’êtes pas à l’abri d’une erreur de mesure loi Carrez. En effet, la loi n’impose pas de certification pour établir le mesurage Carrez. L’acquéreur peut décider de s’en charger lui-même, afin d’économiser le prix de ce diagnostic. Pour ceux qui seraient tentés de s’y atteler, la prudence s’impose, car cette mesure est formelle. Elle répond à des règles précises.

Alors, que faut-il faire en cas d’erreur de mesure loi Carrez ?

Petit rappel sur le mesurage loi Carrez

Le diagnostic de métrage loi Carrez est un document qui atteste de la superficie privative d’un bien en copropriété. Il a pour but d’informer le futur occupant de la surface réelle du bien.

Pour ces raisons, la mesure se fait en soustrayant les espaces occupés par les embrasures de portes et de fenêtres, les cloisons, les cages d’escaliers, les placards aménagés, ainsi que toutes les surfaces inférieures à 8 m ², comme les combles, les caves, les garages et les parkings.

Les surfaces qui entrent dans le calcul de la loi Carrez, doivent, en outre, respecter une règle de hauteur sous plafond minimale de 1,80 m. L’objectif de cette restriction, s’explique par le fait qu’une personne de taille moyenne, doit pouvoir se tenir debout dans toutes les parties prises en compte par le métrage de la loi.

Attention à ne pas confondre la loi Carrez avec la loi Boutin. Cette dernière concerne les biens immobiliers mis en location.

Les biens concernés par le mesurage Carrez

Depuis le 19 juin 1997, la loi Carrez impose le métrage de la surface pour les biens mis en vente, inclus dans une copropriété. Le premier cas qui vient en tête concerne naturellement les copropriétés verticales, comme un appartement dans un immeuble. Néanmoins, il ne faut pas oublier les copropriétés horizontales, également concernées par le métrage Carrez. C’est le cas d’une maison dans un lotissement.

La loi Carrez s’applique aux locaux à usage d’habitation, et plus largement à ceux à usage commercial ou professionnel.

On peut citer principalement trois types d’erreurs, relatifs au diagnostic loi Carrez :

L’absence de mention de surface Carrez dans l’acte authentique de vente ;
Une erreur de surface inférieure à 1/20 ou 5 %;
Une erreur de surface supérieure à 1/20 ou 5 %.

Nous allons les détailler brièvement.

L’erreur de mesure loi Carrez par absence de mention

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété précise que :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. »

Cette information est essentielle. Elle permet à un acquéreur de comparer les biens similaires dans un même secteur géographique.

La sanction, dans ce cas, est la nullité. Autrement dit, un acheteur peut demander l’annulation de la vente. Il dispose, pour cela, d’un délai d’un mois, à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

L’erreur de mesure loi Carrez dans le calcul de la surface

Il peut arriver que le diagnostic loi carrez mentionne une surface erronée, en comparaison de la surface réelle du bien.

Les recours possibles diffèrent alors selon les cas, en fonction de la différence de surface :

Si l’erreur est inférieure à 5 % ;
Si l’erreur est supérieure à 5 %.

Si la différence entre le mesurage Carrez et la surface réelle est inférieure à 5 %, alors vous ne pouvez pas exiger de dédommagement. Cela relève en fait de la marge tolérable qui couvre le droit à l’erreur. Néanmoins, le prix au mètre carré est tellement élevé, dans certaines villes, que même une erreur inférieure à 5 %, peut s’avérer très préjudiciable pour l’acheteur. Dans ce cas, vous pouvez demander une réduction proportionnelle du prix.

Si l’acheteur est lésé par un diagnostic loi Carrez à cause d’une erreur supérieure à 5 %, il peut annuler le compromis de vente. Il doit, pour cela, agir avant la signature de l’acte authentique de vente. Et si la vente est actée, il peut prétendre au remboursement des mètres carrés payés en trop. Il peut également demander le remboursement des frais de notaire versés en excédent. En effet, le calcul des frais de notaire est proportionnel au prix d’achat du bien immobilier.

Il importe d’être réactif, car le délai pour agir en justice est d’un an. De ce fait, il faut être vigilant dès la prise de possession des clés de votre nouvelle acquisition, et ainsi faire valoir vos droits sur le métrage loi Carrez. N’hésitez pas à lire notre article Faites réaliser une mesure loi Carrez contradictoire pour en savoir plus.

Quid de la responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur de mesure loi Carrez ?

Le vendeur est considéré comme le premier responsable. C’est à lui qu’il incombe de rembourser l’acheteur au prorata de la surface.

En revanche, il peut se retourner contre le diagnostiqueur qui a réalisé le calcul de métrage erroné. Vous comprenez alors tout l’enjeu de la sélection d’un bon diagnostiqueur, et l’importance de contrôler sa fiabilité.

Le vendeur pourra alors poursuivre en justice son diagnostiqueur, afin d’obtenir une indemnisation à hauteur du préjudice subi.

Et si le vendeur refuse de rembourser les mètres carrés payés en trop ?

Il peut arriver que le vendeur refuse d’assumer la responsabilité de l’erreur de surface, et qu’il considère que la vente est close. Dans ce cas, le mieux, est de recourir aux services d’un cabinet juridique sérieux, pour obtenir votre dû, en mettant en place une procédure amiable, voire judiciaire.

La procédure amiable permet d’inciter le vendeur à restituer l’excédent pour les mètres carrés manquants. Et si le litige ne se résout pas à l’amiable, la deuxième phase est l’engagement d’une procédure judiciaire contre le vendeur.

Il faut agir vite, car comme nous l’avons vu, le délai d’action est d’un an suivant la signature de l’acte authentique.