Le diagnostic de surface Loi Boutin est une obligation légale pour les propriétaires bailleurs lors de la mise en location d’un logement vide destiné à la résidence principale du locataire. Ce diagnostic vise à protéger les locataires en leur fournissant une information précise sur la surface habitable du bien.
Qu’est-ce que la Loi Boutin ?
La Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dite Loi Boutin, a été instaurée pour renforcer la protection des locataires et lutter contre l’exclusion. Elle impose aux propriétaires de mentionner la surface habitable du logement dans le contrat de location. Cette mesure garantit une transparence accrue lors de la conclusion du bail.
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Quand le diagnostic Loi Boutin est-il obligatoire ?
Lors de la mise en location d’un logement vide
Le diagnostic de surface Loi Boutin est requis pour toute location non meublée à usage de résidence principale. Il doit être annexé au contrat de bail et communiqué au locataire avant la signature.
Exceptions à l’obligation
Les locations meublées, saisonnières et les logements de fonction ne sont pas soumis à cette obligation. De plus, les logements dont la surface habitable est inférieure à 9 m² ne peuvent pas être loués en tant que résidence principale, conformément aux critères de décence.
Comment est calculée la surface habitable selon la Loi Boutin ?
La surface habitable correspond à la somme des surfaces de plancher des pièces à usage d’habitation, après déduction :
- Des murs et cloisons.
- Des marches et cages d’escaliers.
- Des gaines et embrasures de portes et fenêtres.
Les combles non aménagés, sous-sols, caves, remises, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas non chauffées, locaux communs et autres dépendances sont exclus du calcul. De plus, seules les surfaces avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre sont prises en compte.
Différence entre la surface habitable Loi Boutin et la surface privative Loi Carrez
Bien que similaires, ces deux mesures diffèrent :
- Loi Boutin : concerne la location et calcule la surface habitable, excluant certaines surfaces non habitables.
- Loi Carrez : s’applique à la vente de biens en copropriété et mesure la surface privative, incluant certaines surfaces non prises en compte par la Loi Boutin.
Il est donc essentiel de ne pas confondre ces deux diagnostics, car les méthodes de calcul et les obligations légales associées diffèrent.
Qui peut réaliser le diagnostic de surface Loi Boutin ?
Le propriétaire peut effectuer lui-même le mesurage. Toutefois, une erreur de plus de 5% en défaveur du locataire peut entraîner une diminution proportionnelle du loyer. Il est donc recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié, garantissant la fiabilité du mesurage et engageant sa responsabilité en cas d’erreur.
Validité du diagnostic Loi Boutin
Le diagnostic de surface Loi Boutin n’a pas de durée de validité limitée. Cependant, en cas de travaux modifiant la surface habitable (aménagement de combles, suppression de cloisons, etc.), un nouveau mesurage est nécessaire pour refléter les modifications apportées.
Sanctions en cas de non-respect de la Loi Boutin
L’absence de mention de la surface habitable dans le bail ou une erreur significative peut entraîner :
- Réduction du loyer : si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
- Annulation du bail : en cas d’absence totale de mention de la surface, le locataire peut solliciter l’annulation du contrat de location.
Il est donc crucial de respecter cette obligation pour assurer la validité du bail et éviter les litiges.
Textes de loi et références
• Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 : de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.
• Code de la construction et de l’habitation : articles R.111-2 définissant la surface habitable.
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 : pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR).
